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李宇嘉:深圳樓市反彈,“金九”能否延續?

2019-10-9 09:28發布者: 焦作房信網

摘要: 1、“金九”樓市,深圳一枝獨秀 剛剛過去的樓市“金九”,重點城市樓市表現暗淡。根據克而瑞的統計,全國29個重點城市9月份新房成交面積同環比分別下降2%和6%。其中,一線城市新房成交面積同環比分別下降19%和4%。同 ...

1、“金九”樓市,深圳一枝獨秀

   剛剛過去的樓市“金九”,重點城市樓市表現暗淡。根據克而瑞的統計,全國29個重點城市9月份新房成交面積同環比分別下降2%和6%。其中,一線城市新房成交面積同環比分別下降19%和4%。同時,近期安居客發布的《9月份國民安居指數報告》也顯示,目前樓市的熱點在內地三四線城市,而一線城市“價穩量縮”,居民找房熱度下跌3.6%。

   但是,對深圳來講,這可能是個例外。8月18日,國家“先行示范區”的規劃利好落地,疊加“金九銀十”的市場驅動,深圳樓市告別了6月份以來的低位陰跌態勢,開始呈現反彈走勢。深圳“先行示范區”的新定位下,對樓市最大的利好,就是深圳未來將補上教育和醫療的短板,成為比肩北京上海的國際大都會。這對樓市價值重估和市場預期是利好。

   在“先行示范區”規劃發布后1個月后,各項配套政策相繼落地。教育醫療“補短板”的細化目標出爐,廣東省舉全省之力支持深圳打造先行示范區,樓市也開始出現升溫。諸葛找房的數據顯示,今年第38周(9月16日-9月22日)深圳新房成交759套,環比上周大漲48.2%,同比去年大漲88%。整個9月份,深圳新房新增推售53.32萬平,環比8月激增149%,創年內新高。

2、新房市場,低位弱勢反彈

   對開發商來講,面臨融資緊縮和新盤限價,在“金九銀十”疊加市場預期轉好的情形下,加快推盤和銷售是上上策。需求端看,9月深圳新房成交35萬平米,環比增長8%,同比增長46%。不過,由于需求端購買力受限,交易主要集中在沙井、光明、龍崗、坪山等外圍低價區域(均價在3-4萬元之間)。同時,“房住不炒”框架下調控嚴厲,新的貸款定價機制(貸款市場報價利率,LPR)10月落地,市場預期樓市定向加息。總之,9月新房市場也僅是低位微幅反彈。

   9月份,深圳新入市的幾個樓盤,去化率基本在20%-40%,有的樓盤開盤就轉中介銷售。大規模供應并未換來需求端同等幅度的放量,9月底深圳新房庫存量達到443萬平米,同比增長69%。而且,打造先行示范區重點在科技創新、可持續發展、宜居城市建設,壓制樓市過分繁榮也是題中之義。因此,樓市調控長效機制也將在深圳首先落地。未來一段時間,新房市場會弱勢反彈,但絕不會大漲,局限在人口增長、基礎和配套設施完善驅動下的反彈。

3、新房需求,兩級分化

   隨著去杠桿、去泡沫的推進,過往支持深圳樓市的加杠桿需求,金融、互聯網、地產等行業過度繁榮帶動下的高收入需求,都不會再重來了。目前看,深圳新房需求兩級分化很明顯,一是高價盤需求,表現在能夠承受南山、福田等區域單價在8-10萬元的換房需求,以及少部分投資需求,比如國慶期間部分香港居民北上深圳買房,南山區高價盤市場需求堅挺。

   不過,考慮到二手房、公寓(產業類項目)等供應越來越多,高價新房住宅市場越來越小眾了。新房需求主力還是剛需,比如城市外圍3-4萬元單價、總價在300-400萬元的新房將繼續備受追捧,再比如公寓類需求異軍突起。近年來,總價在200萬左右的公寓類項目銷售良好,占到了新房住宅供應的40%。2018年以來,去杠桿和虛擬市場(金融、地產、互聯網)降溫后,加上實體經濟回落,剛需收入探不上高房價,轉向總價可控的公寓項目。9月深圳入市的13個項目中,5個項目是公寓類項目。國慶期間,根據安居客統計,深圳新項目來電量環比上升11%,總價控制在300-400萬的外圍新盤和價位更低的公寓來電量更多。

4、二手房市場,調漲掛牌價不可持續

   二手房市場方面,9月份量價齊升。首先是掛牌量上升。當前,房價上漲趨緩、融資受限,2015-2017年樓市火爆時泛起的投資需求,紛紛放盤售賣。先行示范區利好下,當前44%的業主上調房源掛牌價格,比年初增加了15個百分點,其中40%的漲價房源調漲幅度在5%以內,25%的漲幅在5%-10%。由于區位和價位的選擇面廣,很多房產業主持有超過2年(稅費較低),加上市場預期好轉,9月二手房成交回升。截止9月29日,9月深圳二手住房成交6817套,環比上月全月(31天)上升了2.1%,同比上升37.7%,全月成交將超過7000套。

   筆者認為,在購買力受限的情況下(邏輯如上),加上新房、公寓等產品競爭,再考慮到稅費的因素,二手房價格反彈、掛牌價上調難以持續。目前,仍有30%多的房源下調掛牌價。10月份,預計二手住房成交還會保持在7000套的冷熱分水嶺上方,保持相對熱度。總的來看,剛剛過去的國慶長假,深圳樓市低調沉穩,先行示范區的規劃利好,并未帶來樓市的火爆和投資炒作泛濫,這是個好消息,弱勢反彈是多方可以接受的市場。

5、相互競爭的市場新邏輯

   未來,新房、二手房、公寓,以及臨深區域,這幾塊將形成相互競爭或局部競爭的關系。2015-2017年交易的新房陸續進入市場,它們的優勢就是免增值稅,量大且價位和區位選擇面廣,將對新房定價形成制約。再加上開發商融資緊縮、政府限價,新房定價越來越趨于理性,這反過來也將制約二手住房定價。另外,公寓和臨深將分流很大一部分剛需,加上政府堅持限價政策,投資需求越來越索然無味,住宅市場越來越趨向于換房主導了。

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